Financiering en waardecreatie in het proces
‘Financiering is lastig’; duurzaam is duur?
De financiering van duurzame ruimtelijke ontwikkeling is problematisch, mede omdat men verwacht dat een duurzame ontwikkeling waarschijnlijk een dure ruimtelijke ontwikkeling is. Mooie ambities stranden, omdat de liquide middelen ontoereikend zijn of lijken. Ontoereikendheid, omdat:
- De wet- en regelgeving niet is toegesneden op nieuwe financieringsvormen
- Geldschieters terughoudend zijn vanwege onbekendheid of gebrekkige ervaring.
- De traditionele werkwijze niet aanstuurt op een langdurige betrokkenheid bij het project.
- De investeringskosten hoger liggen dan bij ‘gewone’ ruimtelijke ontwikkeling, door bijvoorbeeld nieuwe technieken en aanvullende maatregelen.
- De baten niet terechtkomen bij de lastendrager (zogenoemde ‘split incentive’).
- De mogelijkheden voor verevening als ontoereikend worden beschouwd.
- De mogelijkheden om private waardestijging te gebruiken voor de financiering van publieke infrastructuur en faciliteiten als onvoldoende wordt beschouwd.
Goede duurzame projecten realiseren niet alleen het projectdoel, maar slechten, mede door toepassing van financiële arrangementen, structureel een of meerdere van de bovenstaande barrières. En dragen er zo toe bij dat toekomstige duurzame projecten gemakkelijker van de grond komen. Een combinatie van een multicriteria-analyse en businesscase kan reeds vroeg in het proces helpen om drempels te slechten doordat doelen en financieel rendement worden verbonden.
Transitie in financiële arrangementen
De praktijk van de gebiedsontwikkeling is op zoek naar nieuwe aanpakken onder sterke invloed van krediet- en economische crisis. Waar duurzaamheid in het verleden een ‘extra’ was, dat financieringstechnisch nog wel eens een struikelblok vormde, is het in de nieuwe aanpak een randvoorwaarde voor succes. Duurzame vraagstukken als waterberging, energievoorziening en sociale samenhang zijn lastige opgaven, maar tegelijkertijd is het de samenhang tussen deze economische, ecologische en sociale opgaven die de motor vormt voor toekomstige gebiedsontwikkeling. Dat betekent dat de ontwikkelkracht uit het gebied zelf moet komen. En om te kunnen ontwikkelen moet de nadruk liggen op het gebruik en beheer (de exploitatie) van het gebied. Niet de ontwikkeling, maar het gebruik en beheer is waar het om draait. Dat vraagt aandacht voor de lange termijn.
Opbrengsten gaan niet alleen over geld
In nieuwe financieringsaanpakken zullen opbrengsten op de langere termijn een centrale plaats krijgen. Daarbij gaat het ook om maatschappelijke kosten en baten die niet in geld zijn uit te drukken. De nieuwe aanpak vraagt niet noodzakelijkerwijs om een geheel vernieuwde gereedschapskist. Veel van de vertrouwde instrumenten zijn goed toepasbaar. De crux is om ze anders toe te passen. Daarvoor zijn er twee belangrijke vertrekpunten:
- Stel waarden en waardecreatie centraal (denk niet in kosten maar in opbrengsten);
- Regel financiering integraal en voor de lange termijn.
Opbrengsten gaan niet alleen over geld. Er zijn zogenaamde ‘zachte waarden’ zoals gezondheid, comfort, omgevingskwaliteit, groen en zelfs geluk. Om die in beeld te krijgen, is participatie van toekomstige gebruikers nodig. Door alle nu denkbare opbrengsten op de lange termijn te benoemen, komen nieuwe kostendragers in beeld. In de nieuwe economische realiteit zijn die hard nodig.
Gebiedsexploitatie is het nieuwe verdienmodel
Die nieuwe opbrengsten zijn vaak verdeeld over meerdere exploitaties: de grondexploitatie, de vastgoedexploitatie, de beheerexploitatie. Er zijn koppelingen denkbaar met de exploitatie van een energiebedrijf, zorginstelling, waterzuivering enzovoort. De ene sector wordt zo verbonden met de andere. Iedere belanghebbende heeft zijn eigen opbrengsten en dus zijn exploitatie. Er zijn diverse mogelijkheden om de relatie tussen de opbrengsten te leggen, zodat (korte termijn) investeringen gedekt kunnen worden uit (lange termijn) opbrengsten. Een financieel arrangement vinden dat hierbij past, is maatwerk. Er is altijd een combinatie van meerdere financiële instrumenten nodig. De financiers daarvan kunnen kleine belanghebbenden, particulieren en/of bedrijven zijn die willen participeren. Ze kunnen participeren als aandeelhouder of via een fonds. Een project kan worden gefinancierd door de overheid, door een publiek-private samenwerking of door de markt. ‘Toekomstwaarde Nu!’ laat meer dan dertig voorbeelden zien van vernieuwende aanpakken.
Nieuwe constellaties in een verduurzaamde economie
Een transitie naar duurzame gebiedsontwikkeling vraagt om een heroriëntatie op handelingsperspectieven. Van oudsher heeft de overheid de zorg voor infrastructuur, buitenruimte en voorzieningen. Dat is niet langer vanzelfsprekend. Belangrijk is thans dat de overheid de opdrachten op de juiste manier wegzet. Op een open en heldere manier, zodanig dat er ruimte is voor ondernemerschap en vooral leiderschap: de overheid kan ervoor zorgen dat anderen bereid zijn de leiding te nemen. Voor financiers liggen er kansen vanuit economisch perspectief en vanuit continuïteit van de bedrijfsvoering. Er is geen plek meer voor ontwikkeling puur gericht op risicoreductie en winst uit tijdelijke betrokkenheid. De nieuwe werkelijkheid is een exploitatie op basis van continuïteit en waardeontwikkeling op de lange termijn. De waarde van vastgoed hangt samen met een flexibele en duurzame opzet en het langdurige beheer ervan. Deze nieuwe werkelijkheid opent perspectieven voor nieuwe opdrachtgevers, zoals collectief opdrachtgeverschap of een collectief gebiedsontwikkelingsfonds. Zeker als bij de ontwikkeling en het beheer andere waarden en andere (financiële) stromen worden betrokken dan alleen vastgoed: energie, water, afval, transport, ICT. Maar ook zachte waarden: natuur, welzijn, sociale cohesie, veiligheid. Ieder van deze stromen kent een eigen infrastructuur met eigen belangen en (potentiële) investeerders. Er liggen kansen voor gebiedsontwikkeling door deze stromen in het gebied te houden en te combineren. Dit verbreedt niet alleen de financiële basis, het biedt ook kansen voor nieuwe duurzame oplossingen voor de toekomst. Als ieder zijn rol pakt en de juiste randvoorwaarden aanwezig zijn, dan kan de combinatie duurzaam, gebiedsontwikkeling en financiering er binnenkort anders uitzien. Er kan een nieuwe dienstverlenende bedrijfstak zijn ontstaan, gericht op geïntegreerde, duurzame exploitatie. De bekende spelers zijn er nog steeds: financiers, ontwikkelaars, bouwers, energiebedrijven, zorginstellingen, waterbeheerders, overheden en heel veel andere partijen, maar ze werken samen in nieuwe constellaties in een verduurzaamde economie.
Lastige kwesties en dilemma's
'Toekomstwaarde nu' schetst een aantal lastige kwesties en dilemma's rondom financiering:
- De sectorale benadering van gebiedsontwikkeling zorgt dat overkoepelende baten niet volledig in beeld worden gebracht en zodoende niet worden gewaardeerd. Dit komt zelfs binnen één organisatie voor.
- De zachte (maatschappelijke) waarden moeten nog beter worden gevalideerd / gekapitaliseerd
- Wie neemt de leiding? Het verwachtingspatroon verandert van een overheid die in het verleden altijd gereageerd heeft op tekortkomingen in de markt naar een dominante filosofie dat de markt het werk moet doen
- Het ontbreken van financieel mentaal eigenaarschap (lange terugverdientijden zijn lastig)
- Spanning tussen jaarlijkse begrotingscyclus versus de lange termijn investeringen/exploitatie
- Scheiding grondexploitatie, vastgoedexploitatie en beheersexploitatie belemmert
- Split incentive: niet de investeerder krijgt het rendement van een (duurzaamheids-)investering, maar de gebruiker. Risico’s, kosten en baten liggen niet bij dezelfde partij, maar zijn verdeeld over meerdere actoren.
- Risicoperceptie
- Onvoldoende verbinding kennis – markt
- Beperkingen in het instrumentarium (onvoldoende integraal en lange termijn uitgangspunten, flexibiliteit)
- Vinden van nieuwe financiers met een langere termijn visie (zoals pensioenfondsen)
- In plaats van subsidies nieuwe financiële/fiscale arrangement die het Rijk kan bieden of waaraan zij kan bijdragen, zoals garantstellingen en revolverende fondsen
- Hoe waarborg je de investeringen op planniveau wanneer organisch wordt ontwikkeld?