Actoren
A. Welke partijen zijn belangrijk voor de duurzame ontwikkeling van een gebied?
B. Van wie komt het initiatief voor een gebiedsontwikkeling?
C. Wat is de rol en verantwoordelijkheid van het bestuur?
D. Hoe betrek ik gebruikers en bewoners in een vroeg stadium bij het project?
E. Wat is de rol en verantwoordelijkheid van marktpartijen?
F. Hoe hou ik ontwikkelende partijen betrokken bij de beheers- en gebruiksfase?
G. Hoe ga ik om met andere belanghebbenden?
A. Welke partijen zijn belangrijk voor de duurzame ontwikkeling van een gebied?
Eén van de kenmerken van ruimtelijke ontwikkeling en gebiedsontwikkeling is dat er veel verschillende partijen bij betrokken zijn. De belangrijkste:
- Bestuurlijk verantwoordelijke partijen (gemeente, waterschap, provincie en Rijk). Binnen deze partijen kunnen verschillende afdelingen van belang zijn. Deze afdelingen spreken niet altijd met één mond.
- Gebruikers en bewoners.
- Ontwikkelende partijen, projectontwikkelaars, grote ondernemers en instellingen
- Partijen met andere belangen. Grondeigenaren, ondernemers met milieuruimte, eigenaren / beheerders van infrastructuur (het Rijk, Prorail, energiebedrijven etc.), natuurorganisaties, sportverenigingen, volkstuinen etc.
Een basale voorwaarde voor een duurzame ontwikkeling is om alle partijen die (toekomstige) belangen hebben in het gebied een plaats in het proces te geven. Bedenk wel dat niet elke partij een duurzame ontwikkeling hoog in het vaandel heeft staan en niet elke partij krachtig (geld, kennis, aanzien, charisma, etc.) is. Waar er ruimte is partijen te selecteren is de combinatie van duurzaam & daadkracht sterk aan te bevelen.
B. Van wie komt het initiatief voor een gebiedsontwikkeling?
Het initiatief voor een gebiedsontwikkeling kan van verschillende partijen komen, de overheid, projectontwikkelaars, woningbouwcoöperaties, ondernemers en zelfs particulieren (bewoners). Belangrijk is steeds te achterhalen wat de aanleiding is om aan de gebiedsontwikkeling te beginnen. Welk kans of welk probleem ziet de initiatiefnemer?
C. Wat is de rol en verantwoordelijkheid van het bestuur?
Het bestuur dient het initiatief voor een duurzame ontwikkeling zwaar te ondersteunen en stevig uit te dragen, anders heeft inzetten op hoge ambities geen zin. Dit vormt de legitimatie om op projectniveau voor hoge ambities te kiezen. In de praktijk blijkt daarnaast dat er minstens één bestuurder moet zijn die duurzaamheid adopteert en tegelijkertijd een centrale positie heeft (bijv. wethouder RO/financiën). Bij complexe projecten, die op meerdere niveaus spelen is een bestuurlijk duo, dat gaat voor duurzaam, sterk aan te bevelen (vgl. constructie bij Randstad-urgent). Daarnaast moet het bestuur volstrekt duidelijk zijn per fase wat de speelruimte (procesmatig, juridisch en financieel) is voor participatie. Naarmate het proces vordert zal die ruimte beperkter zijn.
D. Hoe betrek ik gebruikers en bewoners in een vroeg stadium bij het project?
Bewoners, bedrijven, gemeente en waterschap zijn de meest betrokken partijen op langere termijn. Zij maken uiteindelijk de eindbalans op als gebruikers en beheerders van gebieden. Richt het proces zo in dat ze vanaf het begin van het proces tot het gebruik van het gebied volledig speler zijn. Er is al veel ervaring opgedaan met vormen van cocreatie en coproductie in een diversiteit van projecten (rood, groen, blauw, grijs en verschillende combinaties). Hier zijn tips/lessen uit te halen, (zie o.a. Nederland Bovenwater II) zoals:
- verminder de gevolgen van politieke discontinuïteit door essenties van gebiedsopgaven krachtig te verbinden met maatschappelijke belangen
- nodig bewoners en ondernemers uit op persoonlijke titel. Waak voor eventuele neiging tot geleidelijke volksvertegenwoordiging
- investeer in vertrouwenwekkend gedrag van alle betrokken actoren en help elkaar dat verder te ontwikkelen
- rond een fase af als zijnde een bereikt tussenresultaat in een continu onderhandelingsproces. Leg het resultaat vast en markeer het moment door de ondertekening van een overeenkomst, hoe eenvoudig ook.
In geval opdrachtgever en consument één zijn is de mate van betrokkenheid per definitie groot. Dat doet zich voor bij collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). In de woningbouw zijn goede ervaring opgedaan bij de ontwikkeling van duurzame projecten met CPO. Een voordeel is dat de kosten lager zijn door minder overhead en geen winstmarge. De bespaarde kosten kunnen als extra geïnvesteerd worden in duurzaamheid. Nadelen zijn er ook: het vraagt veel tijd en energie en er is een groot afbreukrisico als mensen meningsverschillen krijgen dan wel er uit stappen.
Voorbeeld: EVALanxmeer is een voorbeeld van een aanpak die voor een wat groter gebied dicht in de buurt komt van een CPO. In dit geval participeerde de gemeente Culemborg risicodragend in het project.
E. Wat is de rol en verantwoordelijkheid van marktpartijen?
Er bestaat een grote diversiteit aan marktpartijen die betrokken kunnen zijn bij gebiedsontwikkeling. Denk aan stedenbouwkundigen, specialistische adviseurs op deelgebieden als verkeer en vervoer, water en energie, projectontwikkelaars, beleggers, banken, aannemers en makelaars. De “Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2011” opgesteld door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu en de NEPROM gaat uitvoerig in op de rol van marktpartijen naar fase van gebiedsontwikkeling. De Reiswijzer bevat ook een procesmodel betrekken van marktpartijen bij gebiedsontwikkeling. Verder is er veel aandacht voor selectie van marktpartijen en aanbestedingsprocedures.
Figuur Procesmodel betrekken marktpartijen bij gebiedsontwikkeling
F. Hoe hou ik ontwikkelende partijen betrokken bij de beheers- en gebruiksfase?
Ontwikkelende partijen hebben een korte termijn betrokkenheid. Dat geldt ook voor adviseurs, architecten en aannemers.
Dit zijn partijen die gericht zijn om op kortere termijn resultaat te boeken. Hun verdienste is dat zaken in beweging komen en blijven. Kwaliteit in hun werk is een belangrijke drijfveer, omdat een tevreden klant de beste garantie voor werk in de toekomt is.
Met een toenemend belang van maatschappelijk verantwoord ondernemen zal het belang van korte termijn spelers zich steeds meer richten op de lange termijn belangen van hun klanten i.c. van een duurzame ontwikkeling. Dit kan zich o.a. uiten in bepaalde vormen van een langere betrokkenheid. Denk aan installatiebureaus die klimaatbeheersingapparatuur leasen in de woningbouw. Hieraan kunnen prestatieafspraken worden gekoppeld bijv. op het gebied van energiegebruik. Verder kan gedacht worden aan DBFM(O) (design, build, finance and maintain and operate) contracten met een lange looptijd waardoor de ontwikkelaar er groot belang bij heeft zo te ontwikkelen dat beheerkosten beperkt blijven (komt voor in de wereld van gebouwen en infrastructuur).
Minder vergaande varianten zijn eveneens mogelijk, bijvoorbeeld door vroegtijdig samenwerking tussen partijen te vragen:
- Op gebiedsniveau een stedenbouwkundige laten samenwerken met een partij die verantwoordelijk is voor het uiteindelijk beheer. Laat ze gezamenlijk vooruit kijken wat de optimale inrichting is vanuit zowel stedenbouwkundig als beheersmatig oogpunt.
- Op gebouwniveau de samenwerking tussen architect, aannemer en toekomstige bewoner. Dit voorkomt een ontwerp dat in de uitvoering heel duur is.
G. Hoe ga ik om met andere belanghebbenden?
Het is altijd belangrijk zicht te hebben op de belangen van anderen. Wat is hun positie binnen het gebied en het project, wat willen zij bereiken en waarom? Hierbij zijn vooral hun belangen en drijfveren van belang. Om te voorkomen dat in een proces vooral over standpunten gesproken wordt is een goede inventarisatie van belangen en drijfveren noodzakelijk. Inzicht in belangen en drijfveren maakt het mogelijk tot creatieve en innovatieve oplossingen te komen die belangen van verschillende partijen met elkaar verbinden.
Let er op dat belangen niet altijd betrekking hebben op het eindresultaat. Er kunnen ook politieke of persoonlijke belangen spelen, herkozen worden, carrière maken etc. Ook deze belangen moeten een plek krijgen. Een ogenschijnlijk voor het project onbelangrijk belang kan uiteindelijk een project maken of breken.