Dilemma Korte en lange termijn verbinden
Een toekomstgerichte ontwikkeling versus een sluitende exploitatie. Denk aan extra ruimte om toekomstige ontwikkelen op te kunnen vangen (meer behoefte aan speelruimte of parkeerplaatsen, klimaatverandering, milieuzones etc.). Kan dit als op korte termijn de grondexploitatie moet sluiten?
De volgende 4 kostenposten zijn het belangrijkst bij de afweging tussen binnenstedelijk en uitleg (bron locatiekeuze bij woningbouw 2004):
- De grondexploitatie, bestaande uit de grondproductiekosten (verwerving, sloop, bouwrijp maken, rentekosten en overige kosten) en de grondopbrengsten. Binnenstedelijk bouwen leidt tot een minder gunstige grondexploitatie.
- De kosten voor infrastructuur (aansluitingen, overkluizende, geluidwerende voorzieningen etc.), deze zijn lager bij binnenstedelijk bouwen.
- Kosten voor congestie. Congestie wordt als een extern effect van ontwikkelingen gezien dat in deze studie wordt gekapitaliseerd. De kosten voor congestie zijn lager bij binnenstedelijk bouwen.
- Kosten voor open ruimte. Verlies aan open ruimte is eveneens een extern effect dat gekapitaliseerd is. Deze kosten zijn lager bij binnenstedelijk bouwen.
Uit het overzicht blijkt dat op korte termijn (termijn van grondexploitatie) binnenstedelijke verdichting minder aantrekkelijk is. Tegelijkertijd zien we dat kosten bij verschillende partijen liggen:
- Grondexploitatie, ontwikkelende partijen
- Infrastructuur, lokale, regionale of landelijke overheid
- Kosten voor congestie, burger ondernemers
- Open ruimte, burger (moet verder reizen / meer betalen) om van open ruimte te genieten.
Deel van deze kosten blijft op lange termijn:
- Congestie, tenzij opgelost door infra, maar kost ook geld
- Verlies aan open ruimte
Aanpak RO
- Regionaal vergelijkbare uitgangspunten hanteren.
- Regionaal kostenverevening
- Heffing op buitenstedelijk bouwen, bonus op binnenstedelijk bouwen
- MKBA opstellen waarbij expliciet aandacht is voor baten die pas op de langere termijn (langer dan 30 jaar) gegenereerd worden.
Aanpak gebied
- Flexibiliteit, op korte termijn realiseren wat op langere termijn aanpasbaar is
- Gebiedsconcessies op basis van DBFMO met lange beheerbetrokkenheid (25 jaar)
- Andere berekeningswijze dan traditionele grondkostenexploitatie (statisch/momentopname): Total cost of ownership (meerjarig perspectief).
- Maximalisering van hoeveelheid private ruimte
Relevante thema’s
Voorbeeld