Multicriteria-analyse en Businesscase
Multicriteria-analyse (MCA) en Businesscase (BSC) in een iteratief proces
De realisatie van duurzame gebiedsontwikkeling rust op drie pijlers: het ruimtelijk plan, het politiek en maatschappelijk draagvlak en de financiën (Daamen, 2005). De financiën maken integraal onderdeel uit van het hele planproces. Dit niet alleen om de betaalbaarheid te bewaken, maar ook om de ruimtelijke kwaliteit hoog te houden en de draagvlak te verkrijgen. De Multi-Criteria Analyse (MCA) en de Business Case (BSC) kunnen worden ingezet als richtinggevende instrumenten in het proces. Het betreft een iteratief proces, waarbij het plan wordt getoetst aan de MCA en de BSC, terwijl de achterliggende analyse van deze toets dient als input voor de verbetering van het plan en daarmee aan de basis staat voor een eventueel nieuw en verbeterd plan. De samenhang en chronologie van de afzonderlijke onderdelen is verbeeld in onderstaat stroomschema.
Vertrekpunt is het ruimtelijke plan in rudimentaire vorm. Aan de ene kant zijn de contouren voldoende duidelijk om een gezonde discussie te houden en analyses uit te kunnen voeren, aan de andere kant is het plan nog niet volledig ingevuld en ingekleurd. Het plan is zich voldoende bewust van de politiek-maatschappelijke en de financiële realiteit, zonder dat daarmee alle duurzame ambities losgelaten zijn.
Eerste ronde met MCA Allereerst wordt gekeken of de ambities op het gebied van duurzaamheid voldoende voedingsbodem kunnen vinden in het plan. Hiervoor wordt een multicriteria analyse beschouwd als zinvol instrument, maar andere toetsingsmethoden, zoals de MKBA, zijn natuurlijk ook mogelijk. Wanneer het rudimentaire plan als onvoldoende wordt bestempeld, zal er een heroverweging moeten plaatsvinden. Een nieuw ruimtelijk ontwerp kan worden ingevuld aan de hand van de kritiek uit deze analysefase. Op welke punten laat het oude plan het liggen? Waar kan er winst geboekt worden? Wanneer het plan door de eerste toets komt volgt de businesscase fase.
De businesscase als het om de euro’s gaat
De business case (BSC) is pas het echte financiële verhaal. Hier worden de euro’s op de balans geplaatst. Bij voorkeur worden de verschillende stadia van het project in samenhang begroot. Besparingen in de realisatiefase moeten bijvoorbeeld niet tot (extreme) kosten leiden in de gebruiksfase. Ook moet voorkomen worden dat allereerst ‘de kersen van de taart gesnoept’ worden, waarmee mogelijk toekomstige ontwikkelingen onder druk komen te staan.
Wanneer de balans negatief uitpakt, zal er gezocht moeten worden naar additionele financiering of reductie van de kosten. Extra inkomsten kunnen binnen of buiten het plan worden gezocht. Buiten het plan moet vooral gedacht worden aan subsidies en goedkope leningen. Hier komt het belang van een positieve beoordeling van de duurzame kwaliteit van het plan weer om de hoek kijken. Een positieve bijdrage aan de samenleving is een goed argument voor een publieke bijdrage, zoals subsidies. Ook kunnen non-profit en ideële organisatie worden geprikkeld een bijdrage te leveren. Binnen het project zijn er tal van mogelijkheden voor extra inkomsten die onderzocht kunnen worden. De opties zijn bijvoorbeeld het ophogen van grond- en huurprijzen, de oppervlakte uitgeefbare grond vergroten, de dichtheid verhogen of langdurige financiële garanties door erfpacht te realiseren.
Het reduceren van de kosten betekent niet altijd dat men terug moet naar de tekentafel. Een eerste grondige analyse van de financiering van het project kan mogelijk al soelaas bieden. Besparingen op grondkosten en rentelasten kunnen afdoende zijn. Alternatieve financieringsmodellen kunnen ook uitkomst bieden. Zie financiële arrangementen.
Kostenbesparing
Pas in laatste instantie zal er op het ruimtelijke plan zelf bezuinigd moeten worden. Wanneer de kostenbesparingen hier ten kosten dreigen te gaan van de kwaliteit van het plan is het raadzaam een meer fundamentele herziening op planonderdelen te overwegen. Multifunctionele gebouwen, collectieve parkeerruimte, meervoudig gebruik van de buitenruimte en andere herzieningen zorgen mogelijk voor een goede combinatie van kostenbesparing en het realiseren van de ambities. Wanneer het MCA en het BSC een positieve uitkomst kennen is het tijd voor de volgende stap. Voor de zekerheid kan er nog naar optimalisatiemogelijkheden worden gezocht, maar in de praktijk zal dit zeldzaam zijn. Daar dit extra tijd vergt en mogelijk de positieve sfeer ondermijnt. Voordat het plan een stap verder wordt gebracht is het zaak de verdiensten te consolideren. Het loont om de behaalde kwaliteit van het plan en de daarover gemaakte afspraken te bezegelen door een raadsbesluit, contract of ander vehikel.
Nog niet financieel sluitend
Mocht het niet lukken om het plan sluitend te krijgen dan zijn er nog wel andere mogelijkheden. Uitstellen van aanlegkosten tot de gebruiksfase is een optie. Daarmee worden investeringen uitgesteld. Modulair of casco bouwen zijn hierbij voorbeelden. In de praktijk wordt er vaak gekozen voor het bezuinigen op de materialisatie. Goedkopere bouwmaterialen verstoten ‘duurzamere’ materialen om de kostprijs terug te brengen. Bij dergelijke maatregelen moet het effect op de MKBA nauwlettend in de gaten worden gehouden. Een laatste redmiddel is snijden in niet-lucratieve planonderdelen. Dit is een laatste redmiddel, omdat dit onderdelen zijn die het plan veelal duurzaam maken, zoals groen, ruimte voor water en speelruimte.